Le permis de construire est souvent perçu comme une formalité administrative. C’est en réalité un acte architectural et réglementaire majeur : le dossier que vous déposez engage la conception de votre projet pour des années, et une erreur de procédure ou un dossier incomplet peut retarder votre chantier de plusieurs mois. Faire appel à un architecte pour constituer et déposer votre permis de construire à Bordeaux, c’est s’assurer un dossier solide, conforme et optimisé pour l’instruction.
Hoerner Ordonneau architectures constitue et dépose des permis de construire et déclarations préalables pour particuliers et professionnels dans toute la métropole bordelaise et en Gironde. Nous connaissons les règles du PLU de Bordeaux Métropole, les exigences du PSMV du secteur sauvegardé bordelais, et les attentes des services de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) : les trois obstacles les plus fréquents dans les dossiers de PC bordelais.
DP, PC, AT : quelle autorisation pour votre projet ?
La première question à trancher est le type d’autorisation nécessaire. Elle dépend de la nature des travaux, de la surface créée, et du contexte réglementaire de votre terrain.
| Situation | Seuil / condition | Délai instruction mairie | Autorisation |
|---|---|---|---|
| Ravalement de façade | Tout ravalement en secteur ABF ou protégé | 1 mois | DP |
| Changement de menuiseries (fenêtres, volets) | En secteur ABF ou PSMV Bordeaux | 1 mois | DP |
| Clôture en secteur protégé | Hauteur supérieure à 2 m ou secteur ABF | 1 mois | DP |
| Extension inférieure à 20 m² (hors zone U) | Hors zone urbaine couverte par un PLU | 1 mois | DP |
| Extension 20 à 40 m² en zone U avec PLU | Zone urbaine, surface créée inférieure ou égale à 40 m² | 1 mois | DP |
| Surélévation inférieure à 40 m² en zone U | Si surface totale après travaux inférieure ou égale à 150 m² | 1 mois | DP |
| Extension supérieure à 40 m² en zone U | Ou surface totale supérieure à 150 m² après travaux | 2 à 3 mois | PC |
| Construction neuve (maison individuelle) | Toute construction neuve à usage d’habitation | 2 à 3 mois | PC |
| Construction neuve (bâtiment non résidentiel) | Toute construction neuve autre qu’habitation | 3 mois | PC |
| Changement de destination avec travaux | Ex. bureau vers logement, avec modification façade | 3 mois | PC |
| Secteur ABF, toute surface | Avis ABF requis, délai allongé | 3 à 4 mois | PC |
| ERP (Établissement Recevant du Public) | Tout ERP nouvellement créé ou modifié | 4 à 5 mois | AT |
Les délais indiqués sont les délais légaux d’instruction. À Bordeaux Métropole, l’instruction est souvent plus longue en raison du nombre de dossiers : comptez 2 à 4 semaines supplémentaires selon les services et la période de l’année. Un dossier incomplet génère une demande de pièces complémentaires qui repart le compteur à zéro.
Qu’est-ce qu’un dossier de permis de construire complet à Bordeaux ?
Un dossier de permis de construire comprend un ensemble de pièces graphiques et écrites réglementées par le Code de l’urbanisme. À Bordeaux, la qualité et la précision de ces pièces sont particulièrement importantes en raison des contraintes patrimoniales et des règles du PLU métropolitain.
| Pièce | Contenu | Obligatoire |
|---|---|---|
| CERFA 13406* (PC) ou 13703* (DP) | Formulaire administratif d’identification du projet et du pétitionnaire. | Oui |
| Plan de situation (PC1) | Localisation du terrain dans la commune. Source : Géoportail ou IGN. | Oui |
| Plan de masse (PC2) | Implantation du projet sur la parcelle, cotée, orientée. Distances aux limites, arbres, accès. | Oui — critique |
| Plan en coupe (PC3) | Coupe du terrain et du projet montrant le profil naturel du sol et les niveaux finis. | Oui |
| Notice descriptive (PC4) | Description du terrain, du projet, des matériaux, des raccordements. Justification RE2020. | Oui |
| Plans des façades et toitures (PC5) | Élévations de toutes les façades, existant et projet, avec matériaux et couleurs. | Oui — critique ABF |
| Documents graphiques d’insertion (PC6) | Photomontages, perspectives ou photos commentées montrant l’intégration du projet. | Oui |
| Photo de l’environnement proche (PC7) | Vue du terrain et des bâtiments voisins depuis la rue. | Oui |
| Photo de l’environnement lointain (PC8) | Vue générale du quartier ou du paysage environnant. | Oui |
| Notice d’accessibilité PMR | Pour les ERP et bâtiments recevant du public. Descriptif des aménagements PMR. | Si ERP |
| Étude de sols / géotechnique | Obligatoire pour les constructions sur terrain argileux (aléa retrait-gonflement). | Zones argileuses |
| Notice RE2020 | Justificatif de conformité à la réglementation environnementale 2020. | Construction neuve |
Le plan de masse (PC2) et les façades (PC5) sont les pièces les plus scrutées par les services instructeurs de Bordeaux Métropole et par l’ABF. Une erreur de cote, un matériau mal nommé ou une façade insuffisamment détaillée sont les causes les plus fréquentes de demandes de pièces complémentaires.
Bordeaux, secteurs ABF et PSMV : les règles que nous maîtrisons
Le périmètre des 500 m autour des monuments historiques
À Bordeaux, les monuments historiques sont très nombreux : Grand Théâtre, Cathédrale Saint-André, Place de la Bourse, Palais Rohan, et des dizaines d’autres. Tout terrain situé dans un rayon de 500 m d’un monument historique classé ou inscrit est en périmètre de protection ABF. Dans ce périmètre, tout permis de construire ou déclaration préalable est soumis à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France (avis conforme pour les monuments classés, avis simple pour les monuments inscrits).
En pratique, la quasi-totalité du centre de Bordeaux et une grande partie de la première couronne sont en périmètre ABF. Si votre terrain est dans ce périmètre, nous intégrons les exigences ABF dès la conception du projet, pas en fin de parcours.
Le PSMV de Bordeaux : secteur sauvegardé UNESCO
Le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) s’applique au secteur sauvegardé de Bordeaux, inscrit au Patrimoine mondial de l’UNESCO. Il remplace le PLU dans son périmètre et fixe des règles très précises en matière de matériaux de façade (pierre calcaire, enduit à la chaux, zinc pour les toitures), de menuiseries (proportions et profils encadrés, volets battants en bois imposés dans certains secteurs), de hauteur et gabarit (respect strict des alignements existants), et de toitures (pente, matériau et couleur des couvertures encadrés, équipements soumis à conditions strictes). Pour en savoir plus, consultez notre page rénovation patrimoniale.
Nous connaissons le PSMV en détail : c’est un document que nous consultons systématiquement avant toute proposition architecturale dans le secteur sauvegardé. Notre objectif : concevoir des projets contemporains qui respectent le règlement et obtiennent l’accord ABF sans allers-retours inutiles.
Le PLU de Bordeaux Métropole hors secteur sauvegardé
Hors PSMV, c’est le PLU de Bordeaux Métropole qui s’applique. Il définit pour chaque zone la hauteur maximale autorisée, l’emprise au sol, les règles de prospect (distances aux limites et à la voie), les matériaux autorisés et les obligations de stationnement. Ces règles varient de manière significative d’un secteur à l’autre. Nous effectuons systématiquement une lecture du PLU avant toute proposition.
Délais réels d’instruction à Bordeaux Métropole en 2025
Les délais légaux d’instruction sont souvent dépassés à Bordeaux en raison du volume de dossiers traités par les services urbanisme. Voici les délais réels constatés en 2025 :
| Type de dossier | Délai légal | Délai réel Bordeaux Métropole | Délai réel communes périphériques |
|---|---|---|---|
| Déclaration préalable (DP) | 1 mois | 5 à 8 semaines | 4 à 6 semaines |
| Permis de construire (PC) hors ABF | 2 mois | 10 à 14 semaines | 8 à 12 semaines |
| PC en périmètre ABF (avis simple) | 3 mois | 14 à 18 semaines | 12 à 16 semaines |
| PC en périmètre ABF (avis conforme) | 3 mois | 16 à 22 semaines | 14 à 18 semaines |
| PC en PSMV Bordeaux | 3 mois | 16 à 24 semaines | — |
| PC + dossier ERP (AT) | 5 mois | 20 à 28 semaines | 16 à 24 semaines |
Ces délais partent de la date de dépôt d’un dossier complet. Une demande de pièces complémentaires (courante pour les dossiers déposés sans architecte) suspend l’instruction et repart le compteur à zéro, soit 3 à 6 mois supplémentaires. Un dossier bien constitué est la première garantie d’une instruction rapide.
Notre processus : de la faisabilité au dépôt du dossier
- Analyse de faisabilité réglementaire : lecture du PLU (ou PSMV), vérification des droits à construire de votre parcelle, identification des contraintes ABF, servitudes et espaces protégés. Résultat : une réponse claire sur ce que vous pouvez construire, en quelle quantité et avec quels matériaux.
- Conception du projet architectural : esquisse et avant-projet intégrant les contraintes réglementaires dès l’origine. Nous ne concevons pas un projet puis nous l’adaptons au règlement : nous intégrons le règlement dans la conception.
- Constitution du dossier administratif : production de l’ensemble des pièces graphiques et écrites réglementaires (CERFA, plans, notices, photomontages, notice RE2020). Mise en page conforme aux exigences de Bordeaux Métropole.
- Dépôt du dossier : dépôt en mairie (guichet physique ou en ligne via le portail GNAU de Bordeaux Métropole), accusé de réception, vérification de la complétude du dossier.
- Suivi de l’instruction : relances auprès des services instructeurs en cas de délai dépassé, réponse aux demandes de pièces complémentaires, gestion des échanges avec l’ABF si nécessaire.
- Réception de l’autorisation : analyse de l’arrêté de permis de construire, vérification de l’absence de prescriptions bloquantes, affichage réglementaire sur le terrain, délai de recours des tiers (2 mois).
Nous intervenons aussi en mission partielle : si vous avez déjà un projet dessiné par un autre professionnel et souhaitez uniquement un architecte pour constituer et déposer le dossier de PC ou DP, nous pouvons intervenir sur cette mission spécifique.
Questions fréquentes sur le permis de construire à Bordeaux
Est-il obligatoire de faire appel à un architecte pour déposer un permis de construire ?
Pour une maison individuelle dont la surface de plancher dépasse 150 m² après travaux, le recours à un architecte est obligatoire. En dessous de ce seuil, vous pouvez déposer vous-même votre permis de construire. Cependant, à Bordeaux et dans les communes de la métropole, la complexité des règles (PLU, ABF, PSMV, secteurs protégés, règles de prospect) rend les dossiers déposés sans architecte très souvent incomplets ou non conformes, ce qui aboutit à des refus ou des demandes de pièces complémentaires coûteuses en temps. Un architecte optimise aussi les droits à construire : il tire le meilleur parti des règles du PLU pour maximiser la surface autorisable.
Mon permis de construire peut-il être refusé ? Que faire ?
Oui, un PC peut être refusé pour des motifs urbanistiques (non-conformité au PLU, gabarit dépassé, prospect insuffisant) ou patrimoniaux (avis défavorable de l’ABF). En cas de refus, vous disposez de 2 mois pour former un recours gracieux auprès du maire, puis d’un recours contentieux devant le tribunal administratif dans les 2 mois suivant la décision sur recours gracieux. Nous accompagnons nos clients dans ces démarches si nécessaire, mais notre objectif est d’anticiper les motifs de refus dès la conception pour les éviter.
Combien coûte le dépôt d’un permis de construire à Bordeaux ?
Le dépôt lui-même est gratuit auprès de la mairie. Ce qui est payant, c’est la mission de l’architecte pour constituer le dossier. Pour une mission PC seule (sans suivi de chantier), nos honoraires sont généralement forfaitaires : entre 1 500 et 4 000 € HT pour une déclaration préalable, entre 3 000 et 8 000 € HT pour un permis de construire selon la complexité du projet et les contraintes patrimoniales. Si nous assurons également la maîtrise d’oeuvre complète, les honoraires PC sont intégrés dans les honoraires globaux (10 à 12 % du coût travaux HT).
Quelle est la durée de validité d’un permis de construire ?
Un permis de construire est valable 3 ans à compter de sa notification. Il peut être prorogé deux fois d’un an chacune, à condition de déposer la demande de prorogation 2 mois avant l’expiration. Une fois le chantier commencé, il ne doit pas être interrompu pendant plus d’un an. La déclaration d’ouverture de chantier (DOC) doit être déposée en mairie dès le début des travaux, et la déclaration d’achèvement (DAACT) dans les 90 jours suivant l’achèvement.
Peut-on modifier un permis de construire accordé ?
Oui, via un permis de construire modificatif (PCM). Le PCM permet de modifier un projet pour lequel un PC a déjà été accordé, sans remettre en cause les droits acquis. Il suit la même procédure que le PC initial mais avec un délai d’instruction généralement plus court. Nous déposons régulièrement des PCM pour nos clients lorsque des modifications interviennent en cours de conception ou de chantier.
Vous avez un projet soumis à permis de construire ou déclaration préalable à Bordeaux ?
Maison individuelle, extension, surélévation, rénovation de façade, changement de destination : nous analysons la faisabilité réglementaire de votre projet et constituons votre dossier de A à Z.
Hoerner Ordonneau architectures, DPLG, Bordeaux
178 rue Achard, 33300 Bordeaux
T +33 (0)5 56 79 00 32 | contact@hoerner-ordonneau.fr