L’échoppe bordelaise est un patrimoine unique. Construite en rez-de-chaussée ou sur un niveau et demi, elle a souvent été pensée pour une vie différente de celle d’aujourd’hui. La surélévation est la réponse architecturale la plus élégante pour gagner une chambre, un bureau ou un étage complet, sans sacrifier le jardin, sans quitter le quartier, sans vendre.
Cabinet d’architectes DPLG basé à Bordeaux, Hoerner Ordonneau accompagne les propriétaires d’échoppes dans leurs projets de surélévation depuis plus de vingt ans. Nous maîtrisons les contraintes du PLU métropolitain bordelais, les règles des secteurs ABF et la technique de construction bois légère qui s’impose aujourd’hui comme la solution de référence pour ce type d’opération.
Qu’est-ce que la surélévation d’une échoppe bordelaise ?
La surélévation consiste à ajouter un niveau habitable au-dessus d’un bâtiment existant. Pour une échoppe (cette maison basse, étroite et profonde typique des quartiers populaires bordelais comme Saint-Michel, Bacalan, Nansouty, Chartrons ou la rive droite), c’est souvent la seule manière d’augmenter la surface habitable sans empiéter sur le jardin.
- La surélévation totale : on ajoute un étage complet sur toute l’emprise du rez-de-chaussée, créant 60 à 100 m² supplémentaires selon la profondeur de la parcelle.
- La surélévation partielle : on ne surélève qu’une partie du toit, souvent l’arrière, pour créer une ou deux pièces supplémentaires avec terrasse accessible. C’est l’option la plus courante lorsque la structure existante ou la réglementation limitent la hauteur en façade sur rue.
L’échoppe bordelaise couvre plus de 65 000 maisons dans la métropole. C’est l’un des tissus résidentiels les plus denses et les plus recherchés de Bordeaux, et l’un des plus difficiles à agrandir autrement que par la surélévation ou l’extension en fond de jardin.
Surélévation totale ou partielle : comment choisir ?
| Critère | Surélévation totale | Surélévation partielle |
|---|---|---|
| Surface gagnée | 60 à 110 m² selon parcelle | 20 à 50 m² |
| Coût moyen travaux | 1 500 à 2 200 € / m² | 1 800 à 2 500 € / m² |
| Permis requis | Permis de construire (PC) | PC ou DP selon seuils |
| Délai chantier | 4 à 7 mois | 2 à 4 mois |
| Idéal pour | Famille, créer 2 à 3 pièces | Bureau, suite parentale |
La surélévation partielle est souvent préférée lorsque la façade sur rue est classée ou en périmètre ABF : on préserve l’aspect extérieur de l’échoppe depuis la rue, tout en créant des espaces modernes et lumineux à l’arrière. C’est aussi la solution la plus rapide et la moins intrusive sur le plan structurel.
Ossature bois : la technique de prédilection pour surélever une échoppe
La surélévation d’une échoppe en maçonnerie pose d’emblée un problème de poids. La structure existante (souvent des murs en pierre de taille ou en brique) n’est pas conçue pour supporter un étage lourd en béton ou en parpaing. L’ossature bois légère s’impose alors comme la solution technique la plus adaptée :
- Légèreté : une ossature bois pèse entre 3 et 5 fois moins qu’une construction maçonnée équivalente, réduisant les contraintes sur les murs porteurs existants.
- Rapidité d’exécution : la structure est préfabriquée en atelier et posée en quelques jours, minimisant l’exposition de la maison aux intempéries pendant le chantier.
- Performance thermique : la structure bois intègre naturellement l’isolation par remplissage entre montants (laine de bois, ouate de cellulose, fibre de bois), offrant d’excellentes performances RE2020.
- Bilan carbone : le bois est un matériau biosourcé, renouvelable, stockeur de carbone. En cohérence avec notre approche d’architecture durable et bas carbone, c’est notre matériau de référence.
- Esthétique contemporaine : le bardage bois, zinc ou métal permet une écriture architecturale franche qui vieillit bien et valorise le bien.
Notre réalisation de surélévation-extension à Lormont (Atelier, 656 m², livraison 2023) illustre notre maîtrise de la construction métallique et bois en dialogue avec l’existant. Sur les échoppes, nous privilégions systématiquement le bois en filière locale Nouvelle-Aquitaine.
Les contraintes réglementaires à Bordeaux : PLU, ABF et permis de construire
Le PLU métropolitain de Bordeaux
Toute surélévation est soumise aux règles du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de Bordeaux Métropole, qui fixe pour chaque zone la hauteur maximale autorisée, l’aspect des toitures et façades, le coefficient d’emprise au sol et les règles de prospect. Un des premiers rôles de l’architecte est de vérifier la faisabilité réglementaire avant tout engagement.
Les secteurs Architectes des Bâtiments de France (ABF)
Une large partie des quartiers d’échoppes bordelais est incluse dans des zones de protection du patrimoine (périmètre des 500 m autour des monuments historiques, ZPPAUP, AVAP). Dans ces secteurs, tout dossier de permis de construire doit recueillir l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France. Cela implique des exigences précises sur les matériaux de façade et de couverture, des contraintes sur les ouvertures, et un dialogue avec les services patrimoniaux de la DRAC Nouvelle-Aquitaine. Nous savons présenter des projets contemporains qui obtiennent l’accord ABF.
Déclaration préalable ou permis de construire ?
| Situation | Procédure | Délai instruction |
|---|---|---|
| Surface créée < 20 m² (hors zone ABF) | Déclaration préalable (DP) | 1 mois |
| Surface créée entre 20 et 40 m² (zone U, PLU) | Déclaration préalable (DP) | 1 mois |
| Surface créée > 40 m² ou surface totale > 150 m² | Permis de construire (PC) | 2 à 3 mois |
| Secteur ABF, quel que soit le seuil | Permis de construire (PC) + avis ABF | 3 à 4 mois |
Comment se déroule un projet de surélévation avec Hoerner Ordonneau ?
- Consultation initiale et visite : analyse de votre échoppe, vérification de la faisabilité réglementaire (PLU, ABF), discussion de votre programme. Cette phase est gratuite.
- Diagnostic structural : évaluation de la capacité portante des murs et des fondations existants, en lien avec un bureau d’études structure si nécessaire. Obligatoire avant toute surélévation.
- Avant-projet et esquisse : propositions de parti architectural, plans, coupes, perspectives. Estimation du coût des travaux.
- Dossier d’autorisation : constitution et dépôt du dossier DP ou PC auprès de Bordeaux Métropole. Gestion des échanges avec l’ABF si périmètre protégé.
- Consultation des entreprises (DCE) : plans d’exécution, descriptifs techniques, consultation et analyse des offres.
- Direction de chantier : suivi hebdomadaire, réunions de chantier, contrôle qualité d’exécution, réception et levée des réserves.
Durée totale moyenne : 10 à 18 mois (études + instruction administrative + chantier). Coût moyen des travaux : 80 000 à 180 000 € selon la surface et les prestations. Honoraires d’architecte : 10 à 12 % du montant HT des travaux.
Questions fréquentes sur la surélévation d’échoppe à Bordeaux
Peut-on surélever toutes les échoppes bordelaises ?
Non, pas toutes. La faisabilité dépend de trois facteurs : l’état structural des murs porteurs et des fondations (une étude préalable est indispensable), les règles du PLU de Bordeaux Métropole et la présence ou non d’un périmètre ABF. Dans la majorité des cas, une surélévation partielle à l’arrière reste possible même lorsqu’une surélévation totale est refusée. C’est pourquoi la consultation d’un architecte dès le début est déterminante.
Faut-il vider la maison pendant les travaux de surélévation ?
Pas nécessairement. Lorsque la surélévation est réalisée en ossature bois préfabriquée, le gros oeuvre de la structure peut être posé en 3 à 5 jours, limitant la période d’ouverture de la maison. Nous travaillons régulièrement en site occupé et organisons le chantier pour que l’habitation reste en grande partie accessible.
La surélévation augmente-t-elle la valeur de l’échoppe ?
Oui, significativement. À Bordeaux, le prix au m² d’une échoppe en bon état dans des quartiers comme Nansouty, Caudéran ou la rive droite oscille entre 3 500 et 5 000 €/m². Le coût de création d’un m² supplémentaire par surélévation (travaux + honoraires) se situe entre 1 800 et 2 500 €/m², soit un retour sur investissement immédiat si le projet est bien conçu.
Quelle différence entre une surélévation et une extension en fond de jardin ?
L’extension en fond de jardin est souvent moins coûteuse et plus simple à autoriser, mais elle réduit la surface de plein air. La surélévation préserve intégralement le jardin. Elle est en revanche plus complexe techniquement et soumise à des contraintes réglementaires plus strictes en zone patrimoniale. Les deux solutions peuvent aussi être combinées.
Votre échoppe bordelaise mérite plus d’espace
Nous étudions la faisabilité de votre projet de surélévation gratuitement : PLU, ABF, structure existante, budget. Nous vous donnons une réponse claire avant tout engagement.
Hoerner Ordonneau architectures, DPLG, Bordeaux
178 rue Achard, 33300 Bordeaux
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