Rénover un appartement bordelais, c’est souvent résoudre plusieurs défis en même temps : redistribuer des pièces conçues pour un autre mode de vie, apporter de la lumière dans des espaces cloisonnés, améliorer l’isolation phonique et thermique sans rogner sur la surface, et le tout dans les contraintes de la copropriété et du règlement de Bordeaux Métropole. Un architecte apporte ici une valeur concrète : vision globale, maîtrise technique, gestion des autorisations et coordination des entreprises.
Cabinet d’architectes DPLG basé à Bordeaux, Hoerner Ordonneau intervient sur la rénovation d’appartements dans toute la métropole bordelaise : du studio étudiant au grand appartement haussmannien, du T2 en centre historique à l’appartement de l’école bordelaise des années 1960. Notre approche : concevoir des espaces qui fonctionnent vraiment, qui durent, et qui respectent le caractère du bâtiment.
Les types d’appartements bordelais que nous rénovons
Chaque époque architecturale bordelaise génère des appartements aux qualités et aux contraintes spécifiques. Notre expérience couvre l’ensemble du parc résidentiel de la métropole :
| Type d’appartement | Époque / quartier | Défis typiques | Notre intervention |
|---|---|---|---|
| Appartement haussmannien | XIXe s. : Chartrons, Pey-Berland, Triangle d’Or | Hauteur sous plafond à valoriser, parquets anciens, moulures, cuisine isolée en fond de couloir | Redistribution ouverte, rénovation parquets, cuisine ouverte, isolation ITI fine |
| Appartement XIXe bourgeois | Centre historique UNESCO, Vieux-Bordeaux | Secteur ABF, PSMV, façades et menuiseries imposées, humidité remontante | Projet compatible ABF, isolation intérieure, menuiseries respectant l’original |
| Appartement école bordelaise | Années 1950 à 70, Bordeaux et métropole | Façades vitrées à faibles performances, ponts thermiques béton, cuisine et séjour séparés | ITE ou ITI, remplacement menuiseries, ouverture cuisine-séjour, VMC DF |
| Appartement années 1980 à 90 | Mérignac, Pessac, Talence, périphérie | Cloisonnements nombreux, faible luminosité, salle de bains vieillissante | Abattage cloisons légères, redistribution, rénovation complète salle de bains et cuisine |
| Studio et petit appartement | Quartiers étudiants, Victoire, Saint-Michel, Capucins | Optimisation de chaque m², rangements intégrés, kitchenette fonctionnelle | Plan compact optimisé, mobilier sur-mesure intégré, lumière naturelle maximisée |
| Grand appartement duplex | Immeubles haussmanniens ou contemporains | Circulation verticale, double niveau à articuler, acoustique entre niveaux | Escalier dessin, double hauteur valorisée, acoustique planchers |
Nos interventions type en rénovation d’appartement
Redistribution et abattage de cloisons
L’appartement bordelais typique du XIXe siècle a été conçu pour une vie en enfilade : couloir central, pièces de chaque côté, cuisine en fond. Ce plan ne correspond plus aux usages actuels. Nous restructurons ces distributions : ouverture sur la cuisine, création d’un séjour-salle à manger-cuisine en flow, déplacement de cloisons légères pour équilibrer les tailles de chambres. Chaque abattage fait l’objet d’un diagnostic structurel préalable : il n’est pas question de toucher un mur porteur sans l’analyse d’un bureau d’études.
Cuisine ouverte et espaces de vie fluides
La cuisine ouverte est la transformation la plus demandée dans les appartements bordelais. Elle nécessite souvent l’abattage d’une cloison, parfois la création d’un linteau si le mur est porteur, une hotte aspirante puissante et bien dimensionnée, et un plan de travail qui s’intègre harmonieusement dans le séjour. Nous concevons des cuisines ouvertes qui fonctionnent acoustiquement et olfactivement, pas seulement esthétiquement.
Isolation thermique et phonique
L’isolation d’un appartement en milieu urbain pose des contraintes spécifiques : on ne peut pas isoler par l’extérieur (façade collective), les espaces sont comptés, et il faut traiter les ponts thermiques en minimisant la perte de surface utile. Nos solutions :
- Isolation thermique par l’intérieur (ITI) avec des systèmes minces (aérogel, complexe laine de bois haute densité) préservant les surfaces habitables.
- Traitement des ponts thermiques aux encadrements de fenêtres et liaisons mur-plancher, souvent les postes de déperdition les plus importants.
- Isolation phonique entre logements : doublages acoustiques, planchers flottants, jonctions découplées entre cloisons et structures.
- VMC hygro B ou double flux pour maintenir une qualité d’air saine après renforcement de l’étanchéité.
Rénovation de salle de bains et cuisine
La salle de bains et la cuisine sont les deux pièces les plus coûteuses à rénover et celles qui valorisent le plus un appartement à la revente. Nous concevons ces pièces avec une attention particulière à l’étanchéité (receveur de douche à l’italienne, siphon de sol, membrane d’étanchéité continue), à la ventilation, au rangement intégré et à la qualité des matériaux. Nous travaillons avec des artisans bordelais sélectionnés pour leur maîtrise technique.
Création d’ouvertures et apport de lumière naturelle
Un appartement sombre est souvent un appartement sans valeur perçue, quelle que soit sa surface. Nous travaillons systématiquement l’apport de lumière : fenêtres plus hautes ou plus larges (sous réserve ABF), cloisons vitrées entre pièces, verrières intérieures, puits de lumière zénithaux dans les combles. Chaque création d’ouverture en façade sur rue en secteur ABF nécessite une déclaration préalable ou un permis de construire : nous gérons ces démarches.
Notre rénovation de l’immeuble Leyteire à Bordeaux (2006) illustre notre approche : creuser, curer, évider pour faire respirer le bâtiment, lui apporter lumière et terrasses. Chaque appartement dispose d’un séjour de plus de 40 m², deux chambres et une cave. C’est cette conception de la qualité d’usage qui guide chaque projet d’appartement.
Rénovation en copropriété : les règles à connaître à Bordeaux
La rénovation d’un appartement en copropriété impose de distinguer les travaux en parties privatives (que vous pouvez réaliser librement) et les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble (qui nécessitent l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires).
| Travaux en parties privatives (libres) | Travaux nécessitant une autorisation AG copropriété |
|---|---|
| Redistribution de cloisons intérieures non porteuses. Rénovation cuisine et salle de bains. Changement de revêtements de sol et murs. Remplacement de l’électricité et de la plomberie intérieures. Isolation thermique par l’intérieur. | Percement ou élargissement de fenêtres en façade. Pose de climatiseur ou VMC avec passage en façade. Modification de la cuisine avec création de gaine en parties communes. Travaux affectant un mur porteur. Installation d’un poêle (conduit fumée). |
| Déclaration préalable ou permis de construire : toute modification de l’aspect extérieur d’un appartement en copropriété dans Bordeaux Métropole peut nécessiter une déclaration préalable. En secteur ABF ou secteur sauvegardé, l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France est obligatoire. | Notre rôle dans les démarches administratives : nous gérons l’ensemble des autorisations d’urbanisme pour votre compte : dossier de déclaration préalable ou de permis de construire, échanges avec Bordeaux Métropole et les services ABF si nécessaire, relances et suivi de l’instruction. |
Budget de rénovation d’appartement à Bordeaux : fourchettes par type de travaux
| Type de rénovation | Surface typique | Budget travaux indicatif | Honoraires archi (10 à 12 %) |
|---|---|---|---|
| Rénovation légère (peinture, sols, sdb) | 40 à 80 m² | 15 000 à 40 000 € HT | 1 500 à 5 000 € |
| Rénovation complète (redistribution incluse) | 50 à 100 m² | 50 000 à 100 000 € HT | 5 000 à 12 000 € |
| Rénovation haut de gamme (matériaux nobles) | 60 à 150 m² | 100 000 à 200 000 € HT | 10 000 à 24 000 € |
| Rénovation énergétique (ITI + VMC + menuiseries) | 50 à 120 m² | 25 000 à 70 000 € HT | 2 500 à 8 500 € |
| Transformation duplex / restructuration lourde | 80 à 200 m² | 80 000 à 180 000 € HT | 8 000 à 22 000 € |
Ces fourchettes s’entendent hors travaux de mise aux normes électriques et sanitaires (souvent nécessaires dans les appartements anciens), hors maître d’oeuvre d’exécution si séparé. Une simulation précise est fournie à l’issue de la visite et de l’avant-projet.
Comment se déroule une rénovation d’appartement avec Hoerner Ordonneau ?
- Visite de l’appartement : analyse des contraintes structurelles et réglementaires (ABF, copropriété, PLU), écoute de votre programme de vie et de votre budget.
- Esquisse et avant-projet : propositions de redistribution avec plans cotés, perspectives 3D si nécessaire, estimation du coût des travaux. Validation du parti architectural.
- Dossier d’autorisation : déclaration préalable ou permis de construire si travaux en façade ou en secteur ABF. Demande d’autorisation de copropriété si nécessaire.
- Dossier de consultation des entreprises : plans d’exécution, descriptifs techniques corps d’état (électricité, plomberie, carrelage, menuiserie, peinture), consultation et analyse des devis.
- Suivi de chantier : visites régulières, réunions de chantier, gestion des interfaces entre corps d’état, contrôle de la qualité d’exécution.
- Réception des travaux : vérification des finitions, liste des réserves, assistance à la réception avec les entreprises.
Durée moyenne d’une rénovation complète d’appartement à Bordeaux : 4 à 8 mois de la première visite à la réception des travaux. Possibilité de phasage des travaux pour étaler les dépenses ou continuer à habiter l’appartement.
Questions fréquentes sur la rénovation d’appartement à Bordeaux
Ai-je besoin d’un architecte pour rénover mon appartement ?
L’obligation légale de faire appel à un architecte ne s’applique qu’au-delà de 150 m² de surface de plancher. En dessous, vous pouvez techniquement gérer vous-même. Mais dès que la rénovation implique une redistribution de plan, un abattage de cloison potentiellement porteuse, une création d’ouverture en façade ou des travaux dans un secteur ABF, l’architecte apporte une valeur concrète et mesurable : il optimise le plan, prévient les erreurs coûteuses, met les entreprises en concurrence et coordonne le chantier. Sur une rénovation de 80 000 €, ses honoraires (8 000 €) sont le meilleur investissement du budget.
Peut-on abattre des cloisons dans un appartement haussmannien bordelais ?
Cela dépend de la nature de la cloison. Les cloisons légères en plâtre ou en briques creuses peuvent être abattues librement en parties privatives. Les murs en pierre de taille ou en brique pleine sont souvent porteurs : leur abattage nécessite un diagnostic structurel et, le cas échéant, la pose d’un linteau ou d’un poteau porteur. Dans les immeubles XIXe bordelais, les murs de refend en pierre sont systématiquement porteurs. Nous réalisons ce diagnostic lors de la visite initiale.
Quelles autorisations pour rénover un appartement en secteur sauvegardé de Bordeaux ?
Le centre historique de Bordeaux (secteur UNESCO) est soumis au Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV). Dans ce périmètre, toute modification affectant l’aspect extérieur de l’immeuble (remplacement de fenêtres, pose de climatiseur visible, modification de volets) nécessite une déclaration préalable soumise à l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France. Les travaux purement intérieurs (redistribution, rénovation cuisine/sdb, revêtements) sont libres. Nous connaissons ces règles et gérons les démarches pour votre compte.
Combien coûte la rénovation complète d’un T3 à Bordeaux ?
Pour un T3 de 65 à 75 m² avec redistribution complète (cuisine ouverte, nouvelle salle de bains, redistribution des cloisons, nouveau parquet, électricité refaite), comptez entre 55 000 et 90 000 € HT de travaux selon la qualité des matériaux et le niveau de finition souhaité. À cela s’ajoutent les honoraires d’architecte (10 à 12 % du montant travaux HT) si vous faites appel à nous pour une mission complète. La mise en concurrence des entreprises que nous organisons génère en moyenne 5 à 15 % d’économies sur le coût total.
Peut-on rénover et rester dans l’appartement pendant les travaux ?
C’est possible pour des rénovations partielles ou phasées : rénover la cuisine une semaine, puis la salle de bains, puis les chambres. Pour une rénovation complète avec abattage de cloisons et travaux lourds (électricité, plomberie, revêtements), nous conseillons en général de quitter l’appartement pendant 6 à 10 semaines correspondant aux phases les plus impactantes. Un logement temporaire peut être intégré dans le budget global du projet.
Vous avez un appartement à Bordeaux à rénover ?
Redistribution, cuisine ouverte, salle de bains, isolation, création d’ouvertures : dites-nous ce que vous souhaitez transformer, et nous vous proposons une première analyse du projet lors d’une visite gratuite.
Hoerner Ordonneau architectures, DPLG, Bordeaux
178 rue Achard, 33300 Bordeaux
T +33 (0)5 56 79 00 32 | contact@hoerner-ordonneau.fr