Le logement collectif est l’un des programmes architecturaux les plus complexes et les plus impactants : il façonne la vie quotidienne de dizaines, parfois de centaines de familles pendant plusieurs décennies. Un immeuble réussi n’est pas seulement un empilement de surfaces habitables : c’est un bâtiment qui traverse le temps sans vieillir, qui s’intègre dans son quartier, qui offre à chaque logement lumière, ventilation et lien avec l’extérieur.
Hoerner Ordonneau architectures intervient sur des programmes de logement collectif en Gironde et en Nouvelle-Aquitaine, pour des maîtres d’ouvrage publics (OPH, bailleurs sociaux, collectivités) comme privés (promoteurs, copropriétés, maîtres d’ouvrage individuels). Notre approche (bioclimatique, frugale, attachée à la qualité d’usage) produit des logements qui consomment peu d’énergie, restent frais en été sans climatisation et offrent à leurs occupants une qualité de vie durable.
Nos interventions en logement collectif à Bordeaux et en Gironde
| Type de programme | Description | Maîtrise d’ouvrage typique |
|---|---|---|
| Immeuble de logements neufs | Construction neuve de 5 à 50 logements, R+1 à R+5, ossature bois ou mixte. | Promoteur privé, bailleur social, collectivité |
| Réhabilitation d’immeuble existant | Restructuration intérieure, ITE, mise aux normes accessibilité, ravalement. | OPH, SA HLM, copropriété, investisseur |
| Logement social et HLM | PLAI, PLUS, PLS : conception dans les plafonds de coûts bailleurs sociaux. | OPH, SA HLM, ESH, collectivité bailleurs |
| Logement intermédiaire et accession | Logements en accession abordable ou aidée, mixité sociale. | Promoteur privé, EPL, Bordeaux Métropole Aménagement |
| Réhabilitation en site occupé | Travaux menés avec les locataires en place : phasage, nuisances, sécurité. | OPH, bailleur social, syndic de copropriété |
| Petite résidence / maison-immeuble | 3 à 8 logements, parcelle urbaine dense, maisons en bande ou R+2/R+3. | Maître d’ouvrage privé, investisseur, marchand de biens |
| Immeuble de ville Bordeaux centre | Réhabilitation d’immeubles anciens en logements contemporains. | Maître d’ouvrage privé, promoteur patrimonial |
Notre approche : des logements qui s’habitent bien, pas seulement qui se vendent bien
Le logement traversant comme standard de qualité
Un logement traversant (ouvert sur deux façades opposées) bénéficie d’une ventilation naturelle transversale, d’une lumière naturelle en toutes heures du jour et de vues différenciées. C’est notre référence systématique : nous la défendons auprès de chaque maître d’ouvrage, car un logement traversant se loue mieux, se revend mieux et reste confortable en été sans climatisation. Notre programme de 18 logements à Angresse (Landes, 2017) l’illustre : tous les logements sont traversants, orientés vers la forêt et le parc commun.
Le jardin privatif et les espaces extérieurs comme exigence
Nous considérons que chaque logement doit avoir un espace extérieur privatif utilisable : terrasse, balcon filant, jardin au rez-de-chaussée. À Angresse, chaque logement dispose d’un jardin privatif enherbé avec un arbre. Dans l’immeuble Leyteire à Bordeaux (2006), chaque appartement possède une terrasse. Ces espaces extérieurs ne sont pas un luxe : ils sont une nécessité de bien-être, particulièrement depuis 2020.
Les « pièces en plus » comme facteur de différenciation
Pour les programmes de logement social et intermédiaire, nous cherchons systématiquement des « pièces en plus » qui enrichissent l’usage sans augmenter significativement les coûts : pergola, cabanon de jardin, jardin d’hiver, local vélos généreux, rangement en cave. Ces espaces bonus transforment un logement standard en logement désirable et réduisent les rotations de locataires.
Bioclimatisme et performance thermique : des charges locatives réduites
Dans le logement social, la maîtrise des charges est un enjeu central pour les locataires. Un bâtiment bien orienté, bien isolé, avec protection solaire estivale calculée, réduit les besoins de chauffage à 20 à 40 kWh/m²/an (niveau BBC) contre 80 à 150 kWh pour un bâtiment standard. Pour un T3 de 70 m², cela représente 400 à 800 € d’économies annuelles sur la facture énergétique, un argument décisif pour les locataires et les bailleurs.
Notre programme de 18 logements à Angresse (OPH et SA HLM des Landes, 2017) : tous traversants, orientés forêt, jardins privatifs enherbés avec arbres, toitures végétalisées. Conception frugale et bas carbone. Charges locatives parmi les plus basses du parc HLM landais.
Réhabilitation de logements collectifs en site occupé : notre expertise clé
La réhabilitation d’un immeuble occupé est le programme le plus délicat du logement collectif. Les locataires continuent à vivre dans leurs appartements pendant les travaux, parfois pendant 18 à 24 mois. Cela impose une organisation de chantier millimétrée, une communication rigoureuse avec les résidents et une architecture de chantier qui minimise les nuisances.
| Ce que nous organisons sur chaque chantier en site occupé | Notre référence : 275 logements pour l’OPH des Landes |
|---|---|
| Phasage par cage d’escalier ou par niveau. Planning transmis aux résidents en amont. Horaires de travail bruyant définis et respectés. Sécurisation des accès et zones de chantier. Points de contact hebdomadaires avec le bailleur et les représentants de locataires. | 21 291 m² réhabilités en site intégralement occupé (2013). Mise aux normes sécurité, hygiène et accessibilité des 6 résidences. Refection étanchéités, toitures, balcons. ITE et isolation des combles. Remplacement menuiseries. Rénovation cuisines, salles de bains, VMC. Zéro relogement. |
Réglementation logement collectif : ce que nous maîtrisons
| Domaine réglementaire | Exigence clé | Notre approche |
|---|---|---|
| Accessibilité PMR | 100 % des logements en RDC et par ascenseur accessibles (loi 2005, ordonnance 2014). | Intégration dès l’esquisse : ascenseur, palier, largeurs de passage, salle de bains adaptable. |
| Performance énergétique RE2020 | Seuil Bbio et Cep selon zone climatique. Bilan carbone construction (Ic). | Ossature bois + isolation biosourcée : Bbio et Ic nettement inférieurs aux seuils RE2020. |
| Sécurité incendie | Résistance au feu des structures, compartimentage, désenfumage, éclairage de sécurité. | Intégration des exigences ERP/logement dès le PC. Coordination avec bureau de contrôle. |
| Acoustique (NRA) | Affaiblissement acoustique entre logements et vis-à-vis extérieur. Bruits d’impact. | Doubles planchers, doublages acoustiques, jonctions découplées. Simulation acoustique en APS. |
| Ventilation (VMC) | VMC double flux recommandée en BBC/passif. Simple flux hygro B en logement social. | VMC DF centralisée ou individuelle selon programme. Récupération chaleur sur air extrait. |
| Accessibilité vélos | Local vélos obligatoire avec nombre de places défini par surface de plancher. | Local vélos en RDC, accès direct sur voirie, éclairé et sécurisé. |
Réalisations en logement collectif : sélection de projets
| Projet | Maître d’ouvrage | Nb logts | Surface | Livraison | Spécificité |
|---|---|---|---|---|---|
| 275 logements | OPH des Landes | 275 | 21 291 m² | 2013 | Réhabilitation site occupé, ITE, accessibilité, 6 résidences |
| 18 logements | OPH + SA HLM des Landes | 18 | 1 262 m² | 2017 | HLM neuf, traversants, jardins privatifs, bas carbone, forêt |
| Immeuble Leyteire | Maître d’ouvrage privé | 5 | 574 m² | 2006 | Réhab. immeuble XIXe, 5 logements 70 à 85 m², terrasses, cave |
| Rénov. Pétuaud-Létang | Maître d’ouvrage privé | 6 | 478 m² | 2025 | Immeuble 1960, ITE, terrasse toiture, 2 logements/palier |
| Péniche Bosco | Maître d’ouvrage privé | 1 | 250 m² | 2017 | Transformation péniche en habitation familiale, acier |
Déroulement d’une mission de logement collectif neuf ou en réhabilitation
- Programmation et faisabilité : étude du terrain ou du bâtiment existant, analyse du PLU (gabarit, emprise, stationnement), programme du bailleur ou du promoteur, budget d’opération prévisionnel.
- Esquisse et APS : parti architectural, plan masse, typologies de logements, estimation du coût de construction et des charges futures.
- APD et dépôt du permis de construire : plans définitifs, notice de qualité environnementale, simulation thermique RE2020, démarches auprès de Bordeaux Métropole.
- DCE et appel d’offres : dossiers techniques complets (plans d’exécution, CCTP, DPGF), consultation des entreprises, analyse des offres.
- Direction de chantier : suivi hebdomadaire, réunions de chantier, gestion des interfaces, contrôle de conformité.
- Réception et garanties : réception avec le maître d’ouvrage, levée des réserves, parfait achèvement, suivi GPA.
Pour les opérations en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), nous intervenons également en assistance à maîtrise d’ouvrage pour les collectivités acquéreurs de logements dans des programmes promoteurs.
Questions fréquentes sur le logement collectif à Bordeaux
Quelle est la différence entre logement social PLAI, PLUS et PLS ?
Ces trois financements correspondent à trois niveaux de loyers plafonnés. Le PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration) cible les ménages aux ressources très modestes avec les loyers les plus bas. Le PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) est le financement de droit commun du logement social, il représente l’essentiel du parc HLM. Le PLS (Prêt Locatif Social) vise les ménages aux revenus moyens avec des loyers intermédiaires. Ces financements ont des coûts de construction plafonnés spécifiques : nous concevons des programmes respectant ces enveloppes sans compromis sur la qualité architecturale.
Peut-on construire un immeuble en ossature bois à Bordeaux ?
Oui, jusqu’à R+8 depuis la révision des Eurocodes en 2022 et l’évolution de la réglementation incendie pour les bâtiments à ossature bois. Les avantages sont réels : bilan carbone inférieur de 30 à 50 % à un immeuble béton équivalent, rapidité de mise hors d’eau, légèreté (fondations réduites), et qualité de l’air intérieur grâce aux matériaux sains. La réglementation incendie spécifique aux IMH (Immeubles à Hauteur Intermédiaire) bois nécessite une expertise que nous maîtrisons.
Comment se calcule la mixité sociale dans un programme bordelais ?
La loi SRU impose aux communes de plus de 3 500 habitants de disposer d’au moins 25 % de logements sociaux. À Bordeaux, les PLU et PLH fixent des obligations de mixité par opération : sur un programme de logements neufs soumis à permis de construire, une quote-part de logements sociaux (généralement 20 à 30 % selon les zones) est souvent exigée par Bordeaux Métropole. Nous intégrons ces contraintes de mixité dès la programmation pour concevoir des programmes cohérents.
Quelle est la densité maximale autorisée pour un immeuble à Bordeaux ?
La densité d’un programme de logements dépend des règles du PLU de Bordeaux Métropole : coefficient d’emprise au sol, gabarit maximum (hauteur en mètres ou nombre de niveaux), prospect par rapport aux limites séparatives et à la voie. Ces règles varient considérablement selon le secteur : un terrain en zone UC du centre de Bordeaux peut accueillir un R+4 là où une zone UA périphérique sera limitée à R+2. Nous réalisons systématiquement l’analyse de faisabilité réglementaire avant tout engagement sur le programme.
Intervenez-vous aussi pour les promoteurs privés ?
Oui. Nous travaillons aussi bien pour des maîtres d’ouvrage publics (OPH, collectivités) que pour des promoteurs privés, des investisseurs ou des maîtres d’ouvrage individuels souhaitant construire ou réhabiliter un petit immeuble de rapport. Pour les promoteurs, nous intervenons en maîtrise d’oeuvre complète ou en conception-réalisation, avec une attention particulière à la commerciabilité des logements et à leur différenciation qualitative par rapport aux programmes concurrents.
Vous avez un projet de logement collectif à Bordeaux ou en Gironde ?
Bailleur social, promoteur privé, collectivité ou maître d’ouvrage individuel : nous concevons des immeubles où les logements sont traversants, lumineux, économes en charges et durables, sans surcoût par rapport au marché.
Hoerner Ordonneau architectures, DPLG, Bordeaux
178 rue Achard, 33300 Bordeaux
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