Un bâtiment tertiaire réussi est un bâtiment où les gens ont envie de venir travailler. Pas seulement parce qu’il est beau, mais parce qu’il est lumineux, acoustiquement confortable, thermiquement agréable en toute saison, et fonctionnellement adapté aux modes de travail d’aujourd’hui. La qualité de l’espace de travail a un impact direct et mesurable sur la productivité, l’absentéisme et l’attractivité des employeurs.
Hoerner Ordonneau architectures conçoit des bâtiments tertiaires pour des collectivités, des entreprises privées et des institutions en Gironde, en Nouvelle-Aquitaine et au-delà (Ardèche, ..) : mairies, pôles territoriaux, sièges d’entreprise, ateliers communaux, locaux de services techniques. Nous abordons chaque programme avec la même exigence : placer l’humain au cœur de la conception, pour des bâtiments qui servent leurs utilisateurs, pas l’inverse. Des espaces généreux et des aménités sont proposées pour une qualité de vie au travail.
Les trois familles de locaux tertiaires que nous concevons
| Locaux administratifs | Locaux sociaux | Locaux techniques |
|---|---|---|
| Bureaux individuels, salles de réunion, open space, espaces de conférence, accueil et hall, salle de formation, archives. | Vestiaires agents hommes/femmes, restaurant d’entreprise, cafétéria et salle de pause, sanitaires PMR, infirmerie, salle de repos, local vélos et douches. | Hangar et garage de service, atelier de maintenance, chaufferie et local TGBT, local serveurs, stockage fournitures, préau et abri véhicules, local archives mortes. |
Ces trois familles sont rarement conçues de manière équilibrée : les locaux administratifs sont souvent sur-représentés dans les programmes, au détriment des locaux sociaux (qui améliorent pourtant directement le bien-être des équipes) et des locaux techniques (qui, mal dimensionnés, génèrent des désordres et des coûts d’exploitation). Nous veillons à cet équilibre dans chaque programme que nous étudions.
Notre projet de réaménagement et extension du PCRD d’Artigues pour Bordeaux Métropole ( (835 m², livraison 2027, Act en cours) repense l’ensemble des fonctions du secteur administratif (accueil, local gardiens, bureaux, coin pause café, salle de réunion, cérémonie, vestiaires, jardins) et du secteur technique (vestiaires, salle de pause et repas, terrasse, garage, hangar de stockage, voiries ). Chaque espace reçoit de l’éclairage naturel, un confort thermique réel et ressenti, un renouvellement d’air suffisant et un confort d’été optimum. Des espaces extérieurs paysagés sont dédiés au personnel et séparés du public, des espaces de convivialité et de repos sont proposés. Le recours à la terre crue et au bois (matériaux géo-sourcés et bio-sourcés) ainsi que la relation étroite à la nature améliorent fortement le bien-être au travail.
Concevoir pour le bien-être au travail : notre approche
Lumière naturelle et confort visuel
La lumière naturelle est le premier déterminant du confort en bureau. Un poste de travail bien exposé réduit la fatigue visuelle, améliore la vigilance et régule les rythmes biologiques. Nous orientons systématiquement les espaces de travail principaux au nord (lumière diffuse et constante, sans éblouissement ni chaleur) ou en protection solaire précise au sud, est et ouest. Nous proposons des dispositifs anti-éblouissement et de régulation de la lumière, créons des façades vitrées généreuses, des parties vitrées intérieures pour diffuser la lumière en profondeur dans le plan, et des patios ou atriums pour amener la lumière au cœur des bâtiments profonds.
Acoustique des espaces de travail
L’acoustique est la première source de plainte dans les open spaces. Un bureau à fort niveau sonore génère de la fatigue cognitive, des erreurs et une difficulté à se concentrer qui impactent directement la qualité du travail. Nous traitons l’acoustique dès le plan : isolation phonique entre les bureaux et les espaces de circulation, plafonds absorbants dans les open spaces, cabines acoustiques pour les appels téléphoniques, salles de réunion correctement isolées. Les normes NF EN ISO 3382-3 fixent les objectifs de temps de réverbération pour les bureaux, et nous les intégrons à notre dimensionnement.
Confort thermique sans surcharge énergétique
Les bâtiments tertiaires sont parmi les plus consommateurs d’énergie par m², principalement à cause d’une surclimatisation en été et d’un surchauffage en hiver par rapport aux besoins réels. Nous concevons des enveloppes performantes qui réduisent ces besoins à la source : isolation renforcée, protections solaires extérieures calculées, ventilation naturelle par fenêtres hautes ou lanterneaux, végétalisation des abords et des toitures. Un bâtiment tertiaire bien conçu peut atteindre le niveau BBC sans équipements de haute technologie. La température ressenti est traitée dès la conception au-delà de la température réelle : effet de paroi chaude, en mur et en sol.
Ergonomie et gestion des flux
Un bâtiment tertiaire génère des flux quotidiens prévisibles et réguliers : arrivée du matin, sorties déjeuner, flux de livraison, visiteurs extérieurs. Nous analysons ces flux avant de positionner les entrées, les circulations verticales, les accueils et les zones de service. L’objectif est double : faciliter les déplacements des utilisateurs réguliers (qui font les mêmes parcours des centaines de fois par an) et accueillir les visiteurs occasionnels de manière claire et sans hésitation.
Notre atelier d’entreprise de Lormont (656 m², 2023) est la démonstration de cette approche : le bâtiment de production en métal devient la toile de fond argentée du bâtiment de bureaux en verre et bois centré sur la parcelle. Deux bâtiments distincts, un seul projet cohérent. Les flux sont séparés entre bureaux et logistique, des skydômes de désenfumage apportent un confort visuel dans l’atelier (éclairage naturel).
Décret tertiaire et réglementation : ce que vous devez savoir
Les bâtiments tertiaires existants sont soumis depuis 2019 au décret tertiaire (décret n°2019-771), qui impose des objectifs de réduction de la consommation énergétique pour toute surface de plancher supérieure ou égale à 1 000 m² : -40 % de consommation d’énergie finale par rapport à 2010 d’ici 2030, -50 % d’ici 2040, -60 % d’ici 2050. Les propriétaires et exploitants doivent déclarer leurs consommations sur la plateforme OPERAT.
| Réglementation | Exigence | Notre intervention |
|---|---|---|
| Décret tertiaire (2019) | -40 % conso. en 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050 vs 2010. Déclaration annuelle sur OPERAT. | Audit énergétique préalable. Programme de travaux priorisé par retour sur investissement. Isolation, VMC, éclairage LED, GTB. |
| RE2020 (construction neuve) | Seuils Bbio, Cep et Ic carbone pour les bâtiments tertiaires neufs depuis 2022. | Bois biosourcé + isolation performante : Bbio et Ic nettement sous les seuils. Simulation thermique dynamique en APD. |
| Décret BACS (2023) | GTB (Gestion Technique du Bâtiment) obligatoire pour les bâtiments tertiaires de plus de 290 kW de chauffage ou clim neuf ou remplacé. | Intégration d’une GTB modulaire dès la conception. Comptage des consommations par usage. |
| Accessibilité PMR | 100 % des locaux accessibles (ERP). Cheminements extérieurs, ascenseur si étage, sanitaires adaptés. | PMR intégrée dès l’esquisse. Vérification par bureau de contrôle agréé. |
| Sécurité incendie ERP | ERP type W (administration), type J (personnes âgées) selon usage. Dégagements, désenfumage, alarme. | Coordination avec bureau de contrôle dès APD. Dossier AT avant travaux. |
| Code du travail | Vestiaires, sanitaires, restauration selon effectif. Éclairage, ventilation, température réglementée. | Programme social dimensionné selon l’effectif réel. Vérification CARSAT si demandé. |
Nos typologies de projets tertiaires en Gironde
| Type de projet | Maître d’ouvrage type | Surface typique | Spécificités |
|---|---|---|---|
| Mairie et hôtel de ville | Commune | 300 à 2 000 m² | ERP type W. Accueil public filtrant. Salle du conseil. Archives. PMR totale. Souvent en secteur ABF. |
| Pôle territorial et pôle de services | Intercommunalité | 500 à 3 000 m² | Multi-usages : guichet unique, services sociaux, réunions. Accessibilité maximale. Stationnement. |
| Siège d’entreprise | Entreprise privée, ETI, PME | 200 à 2 000 m² | Image de marque, accueil clients, salle de conseil, espaces collaboratifs, terrasse direction. |
| Locaux des services techniques | Commune, EPCI, syndicat | 300 à 1 500 m² | Mix atelier/stockage/bureaux. Accès poids lourds. Vestiaires agents. Chaufferie. TGBT. |
| Atelier communal multifonction | Commune rurale | 100 à 400 m² | Polyvalent : ateliers, réunions, stockage. Construction bois légère. Faible coût d’exploitation. |
| Bureaux d’open space | Entreprise, promoteur tertiaire | 200 à 1 000 m² | Flex office, collaboration, concentration. Acoustique soignée. Lumière naturelle. Terrasse si possible. |
| Extension de bureaux existants | Entreprise, collectivité | 50 à 500 m² | Raccord à l’existant. Ossature bois légère. Conformité décret tertiaire sur l’ensemble. |
Analyse en cycle de vie : penser la durabilité sur 50 ans
L’Analyse en Cycle de Vie (ACV) est une méthode d’évaluation de l’impact environnemental d’un bâtiment sur l’ensemble de sa vie, de l’extraction des matières premières jusqu’à la déconstruction et le réemploi des matériaux. Pour les bâtiments tertiaires neufs soumis à la RE2020, une ACV est désormais obligatoire (indicateur Ic). Nous l’intégrons comme outil de conception, pas seulement comme outil de justification réglementaire :
- Choix des matériaux à faible impact carbone dès l’esquisse : acier recyclé, ossature bois, isolants biosourcés.
- Préférence pour les assemblages démontables (boulonnés, vissés) qui facilitent le réemploi en fin de vie.
- Dimensionnement évolutif : structure prévue pour une extension future, façade modulable, cloisons légères déplaçables.
- Anticipation du démontage : identification des matériaux réutilisables, tracé des réseaux accessibles et démontables.
Pour nos bâtiments publics tertiaires, nous établissons systématiquement un passeport matériaux qui documente la nature, l’origine et les conditions de réemploi de chaque composant structurel. C’est un outil de long terme qui anticipe la fin de vie du bâtiment dès sa conception, et qui sera de plus en plus demandé par les maîtres d’ouvrage publics.
Nos réalisations en bâtiment tertiaire en Gironde et Nouvelle-Aquitaine
| Projet | Maître d’ouvrage | Surface | Livraison | Type et spécificité |
|---|---|---|---|---|
| Atelier d’entreprise, Lormont | Maître d’ouvrage privé | 656 m² | 2023 | bureaux + atelier, construction sèche, skydômes, gestion des flux, construction en site contrait. |
| MIAMM | CC Grand Cubzaguais | 1 050 m² | 2025 | Locaux tertiaires + cuisine, énergie positive, bio-sourcé, construction sèche |
|
Bâtiments techniques, administratifs |
Bordeaux Métropole | 2 290 m² | 2024 |
Rénovations énergétique et mise aux normes, extension et restructuration de bâtiments techniques, administratifs et sociaux communautaires. Travaux en site occupé, patrimoine du 20ième siècle (école bordelaise), isolation bio-sourcée, ITE avec bardage, TERRE CRUE et béton bas carbone. |
| Bâtiment M | Port Bordeaux | 1 527 m² | 2023 |
Reconstruction lourde dans œuvre des vestiaires pour 80 agents et rénovation énergétique en site occupé des bureaux du bâtiment Maintenance à R+2 au pôle technique de Bacalan. |
| Aménagement bureaux à Peujard | privé | 150 m² | 2027 | Aménagement de bureaux, showroom, réunion, réserve, zone de déballage. Lumière naturelle, sécurité incendie, ergonomie. Un aménagement extérieur est proposé à la fois pour améliorer le bien-être au travail et créer des îlots de fraîcheur. |
| Mairie et EEE | Ville d’Ambarès et Lagrave | 400 m | 2012 | Restructuration de la Mairie et aménagement de l’Espace Economie Emploi. Travaux en site occupé. |
| Atelier communal et Mairie | Mairie Malarce (07) | 250 m² | 2024 | Atelier multifonction, couverture des coursives de la mairie, accessibilité, construction bas carbone en bio-sourcé pin douglas, production photovoltaïque en toiture, construction en site naturel protégé du parc des Monts d’Ardèche. |
| Atelier des services techniques | Centre de Mer, Andernos | 130 m² | 2020 |
Construction bois d’un atelier des services techniques, garages, vestiaires-sanitaires des agents, stockage matériel, mezzanine. Construction sèche, bio-sourcé bois, Bas carbone. |
Questions fréquentes sur les bâtiments tertiaires à Bordeaux
Qu’est-ce que le décret tertiaire et s’applique-t-il à mon bâtiment ?
Le décret tertiaire (décret ELAN du 23 juillet 2019) impose des réductions progressives de la consommation énergétique des bâtiments à usage tertiaire d’au moins 1 000 m² de surface de plancher : -40 % en 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050 par rapport à une année de référence (entre 2010 et 2019). Il s’applique aussi bien aux propriétaires qu’aux exploitants, qui doivent déclarer leurs consommations chaque année sur la plateforme OPERAT. En cas de non-respect des objectifs, des sanctions administratives sont prévues à partir de 2026. Nous réalisons des audits énergétiques pour identifier les travaux prioritaires et établir un plan d’action conforme.
Peut-on construire une mairie ou un bâtiment administratif en bois ?
Oui, et c’est même une tendance forte dans les collectivités girondines depuis 2015. Notre pôle éducatif d’Eysines (structure bois intégrale, 6 124 m²) en est l’exemple le plus visible. La construction bois pour les bâtiments publics tertiaires offre plusieurs avantages : bilan carbone excellent (stockage de CO₂), rapidité de chantier (moins de nuisances pour les riverains), qualité de l’air intérieure, et image de cohérence environnementale pour les collectivités engagées dans la transition écologique. Pour les bâtiments en secteur ABF (mairies en centre ancien ou en zone de protection d’une église ou d’un château protégé), le bardage bois est généralement accepté sur les façades non visibles depuis la rue.
Qu’est-ce que le flex office et comment le concevoir correctement ?
Le flex office est une organisation des espaces de travail où les postes ne sont pas attribués nominativement : les collaborateurs s’installent chaque matin à un poste disponible. Cette organisation, popularisée par le développement du télétravail, réduit la surface de bureau nécessaire (en moyenne 0,7 poste par salarié). Sa réussite architecturale repose sur plusieurs conditions : des postes équipés de la même manière, des casiers individuels sécurisés à proximité, des zones de concentration acoustiquement isolées, des zones de collaboration et de téléphonie, et des espaces de convivialité de qualité. Un flex office mal conçu génère de l’insatisfaction et un rejet rapide.
Comment financer la rénovation énergétique d’un bâtiment tertiaire public en Gironde ?
Plusieurs mécanismes de financement sont disponibles pour les collectivités girondines souhaitant rénover leurs bâtiments tertiaires. Le Fonds Vert (FPRNM), mis en place en 2023, finance les travaux de rénovation énergétique des bâtiments publics. L’ADEME propose des aides à l’audit énergétique et aux études. La Banque des Territoires (Caisse des Dépôts) propose des prêts verts à taux bonifiés. La Région Nouvelle-Aquitaine finance les projets à forte valeur environnementale via ses programmes de transition énergétique. Nous vous aidons à identifier les dispositifs adaptés à votre projet lors de la première consultation.
Vous avez un projet de bâtiment tertiaire à Bordeaux ou en Gironde ?
Mairie, siège d’entreprise, pôle de services, bureaux ou locaux techniques ou logistique : nous concevons des espaces de travail qui améliorent le bien-être des équipes, réduisent les charges énergétiques et durent dans le temps.
Hoerner Ordonneau architectures, DPLG, Bordeaux
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